Qui est avocat spécialiste en droit des biens ?
En Belgique, exclusivement l’avocat qui s’est vu décerner ce titre spécifique par son conseil de l’Ordre en raison de sa connaissance, de son expérience et de sa pratique approfondies du droit des biens, qui est un groupe de différentes matières au sens du Code de déontologie d’AVOCATS.BE. A notre connaissance, Maître Pierre-Paul Renson est le premier parmi environ 9.000 avocats francophones et germanophones à s’être vu délivré le titre d’avocat spécialiste en droit des biens, et ce en 2004.
Quelles sont les matières visées par l’expression « droit des biens » ?
Le droit des biens concerne, entre autres, l’accession, le bornage, les clôtures, la copropriété, l’emphytéose, l’habitation, la mitoyenneté, la possession et les actions possessoires, la propriété, la publicité foncière, les servitudes, la superficie, les troubles de voisinage, l’usage, l’usufruit, etc.
Suivant la « nomenclature des spécialisations et activités préférentielles » annexée au Code de déontologie d’AVOCATS.BE, le droit des biens englobe les matières suivantes :
2.1. propriété, servitudes et autres droits réels
2.2. droit des sûretés
2.3. expropriation
2.4. baux à loyer et baux commerciaux
2.5. baux à ferme et droit rural
Quel est l’impact de la réforme du nouveau Livre III du Code civil intitulé « Les Biens » ?
Il est totalement erroné de croire que les dispositions réglant les biens dans « l’ancien » Code civil (communément appelé Code Napoléon) ne sont absolument plus d’application à compter du 1er septembre 2021, date de l’entrée en vigueur du nouveau Livre III du Code civil intitulé « Les Biens ».
En effet, l’article 37 de la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 » Les biens » du Code civil prévoit que « § 1er. La présente loi s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques qui ont eu lieu après son entrée en vigueur.
Sauf accord contraire entre les parties, la présente loi ne s’applique pas:
1° aux effets futurs des actes juridiques et des faits juridiques survenus avant son entrée en vigueur;
2° aux actes juridiques et aux faits juridiques qui se sont produits après son entrée en vigueur et qui se rapportent à des droits réels découlant d’un acte juridique ou d’un fait juridique survenu avant son entrée en vigueur.
Les dispositions de la présente loi ne peuvent porter atteinte aux droits qui auraient été acquis avant l’entrée en vigueur de la présente loi.
§ 2. Lorsque le délai de prescription a commencé à courir avant l’entrée en vigueur des nouveaux délais de prescription prévus par la présente loi, la prescription ne court qu’à compter de cette entrée en vigueur. La durée totale du délai de prescription ne peut toutefois excéder celle qui était applicable avant l’entrée en vigueur de la présente loi« .
En résumé, les dispositions de l’ancien Code civil demeurent d’application dans bon nombre de litiges diligentés, voire même judiciairement introduits, après le 1er septembre 2021.
Quelques notions de droit des biens
L’accession
« L’accession est un mode originaire d’acquisition de la propriété qui vise non seulement l’acquisition des fruits et des produits d’un bien, mais aussi l’acquisition des choses accessoires qui s’unissent et s’incorporent à la chose principale (accession par incorporation) » (P.-P. Renson, Rép. Notarial, t. II – Les biens, Livre II, La propriété immobilière, Bruxelles, Larcier, 2014, n°3).
L’on distingue, d’une part, l’accession immobilière naturelle et, d’autre part, l’accession immobilière artificielle.
L’accession immobilière naturelle
Aux termes de l’article 3.65 du Code civil, » La propriété s’étend aux parcelles qui se libèrent ou s’accroissent par l’effet durable de l’eau sans intervention du propriétaire riverain concerné, pour autant que le droit de propriété ne soit pas exercé d’une manière incompatible avec la destination publique du cours d’eau. Les îles qui se forment dans le lit d’un cours d’eau appartiennent à celui qui est propriétaire du cours d’eau au milieu duquel elles se sont formées. Si un cours d’eau, en formant un bras nouveau, coupe le terrain d’un propriétaire riverain, et en fait une île, ce propriétaire conserve la propriété de son terrain ».
L’accession immobilière artificielle
L’accession artificielle immobilière, réglée par l’article 3.64 du Code civil « est, quant à elle, « l’incorporation à une chose immobilière, appartenant à un sujet de droit, de choses mobilières appartenant à un autre sujet de droit et ce, à la suite d’une initiative volontaire » » (P.-P. Renson, Rép. Notarial, t. II – Les biens, Livre II, La propriété immobilière, Bruxelles, Larcier, 2014, n°3 est les références y citées).
Le bornage
« Le bornage consiste en diverses opérations contradictoires visant exclusivement à délimiter, de manière amiable ou judiciaire, plusieurs propriétés immobilières contiguës au moyen de signes apparents et permanents » (P.-P. Renson, Rép. Notarial, t. II – Les biens, Livre II, La propriété immobilière, Bruxelles, Larcier, 2014, n°49).
Les clôtures et la mitoyenneté
L’article 3.61 du nouveau Code civil prévoit que « Tout propriétaire peut clôturer sa parcelle conformément aux prescriptions légales et réglementaires jusqu’à la limite de celle-ci sans porter atteinte aux droits de tiers ». Les règles relatives à la clôture mitoyenne sont consacrées par les articles 3.103 à 3.113 du nouveau Code civil.
La propriété
La propriété est le plus ancien des droits réels. La loi des XII tables consacrait déjà une propriété individuelle marquée par certaines préoccupations d’ordre familial. Cette propriété s’est progressivement affranchie des nombreuses restrictions qui lui étaient imposées pour devenir un plein pouvoir sur la chose. A l’époque classique, la propriété romaine est légale, perpétuelle et absolue. Ces caractères persistent encore de nos jours.
Aux termes de l’article 3.50 du nouveau Code civil, « Le droit de propriété confère directement au propriétaire le droit d’user de ce qui fait l’objet de son droit, d’en avoir la jouissance et d’en disposer. Le propriétaire a la plénitude des prérogatives, sous réserve des restrictions imposées par les lois, les règlements ou par les droits de tiers ».
La publicité foncière
La publicité foncière vise à informer les tiers de l’existence de certains actes en matière immobilière. Elle contribue ainsi à assurer la sécurité juridique des mutations immobilières. Ce qui explique pourquoi de nombreuses législations imposent des formalités de publicité foncière. La plus connue de ces formalités par le grand public est la transcription. A compter du 1er septembre 2021, les articles 3.30 à 3.34 du Code civil forment le nouveau régime de publicité foncière.